诸葛找房数据研究中心17日发布《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》(下称《报告》)显示,2020年全国50个重点城市的租售比1:611,远低于国际合理租售比区间水平,其中,仅有银川一个城市租售比为1:289处于合理区间内。

“相较于2019年租售比水平,2020年的租售比呈现小幅下降趋势。主要原因在于房价继续上涨,而租金水平却在下调,这也与今年疫情冲击之下,租房需求下降有关,叠加一些长租公寓机构爆雷,租赁市场活跃度下降。”《报告》认为。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

《报告》认为,当前我国的租售比远远偏离国际合理区间,原因在于租金难以追上房价上涨的速度,租金与房价差距被拉大。

全国哪里租售比最高?报告显示,高租售比前十位的城市,集中分布于西北和东北的二线和三四线城市,其中,银川以1:289的租售比位居首位,是唯一一个处于合理租售比区间的城市,其次为乌鲁木齐和湛江,租售比分别为1:364和1:376,位居第二、三。

比如,银川2020年租金水平为25.94元/㎡/月,房价水平却仅有7487元/㎡,房价处于50个重点城市末位水平;乌鲁木齐2020年租金水平为23.93元/㎡/月,房价为8712元/㎡,房价也处于50个重点城市低房价前三的水平。

《报告》认为,这些区域多经济发展水平较低,基础设施薄弱,缺乏强大的产业支撑,房价水平不高,但对外来务工人员的吸引力较大,租赁市场热度高,租金上涨速度快。

而经济发展水平更高的沿海地区反倒面临低租售比的困扰。根据《报告》,低租售比排名前十的城市,集中分布于环渤海、长三角、珠三角经济圈的二线和三四线城市,其中,厦门以1:975成为租售比最低城市,其次为三亚和苏州,租售比分别为1:864和1:786。

其中,厦门2020年平均租金水平为47.51元/㎡/月,房价已经达到46335元/㎡的水平,成为仅次于深圳、上海、北京的第四大高房价城市;三亚2020年租金水平为42.43元/㎡/月,房价为36660元/㎡,位居房价水平第八。

《报告》认为,位居低租售比的城市基本上受到各种利好因素的影响,房屋投机性需求居高,房价涨幅领先于租金涨幅,租售比处于较低水平。如位于环渤海经济圈的青岛、石家庄、淄博、济南、北京、天津等城市,位于环京区域的优势条件,使得人口吸附能力较强,吸引大批外来客户来此购房,房地产市场热度上升迅速。

跟租售比不同,售租比更能形象的反映出收回成本的年数。通常来看,售租比越高,说明通过出租回本年限越长。

根据《报告》,全国50大中城市的平均售租比为50.9年,也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要50.9年。50个城市中,厦门售租比最大,为81.3年,也就意味着在房价和租金不变的前提下,在厦门需要81.3年才能通过租金收回买房成本;其次为三亚,售租比为72年,苏州售租比为65.5年,青岛售租比为64.4年,售租比前十的城市中,仅有深圳一个一线城市,售租比为63年。

分区域来看,海峡经济圈平均售租比为63年,位居首位;其次为环渤海经济圈,售租比54.3年,主要是受到青岛、石家庄、济南、北京等高售租比城市的带动;长三角经济圈售租比为54.1年,其中苏州、宁波、常州位居前三,均高于一线城市上海的售租比。

从租金回报率的角度看,我国大中城市租金回报远低于其他国家,环渤海、长三角成为低回报率集中地区。

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋成本的比值。全球一些典型国家如美国、日本等租金回报率均在5%以上的水平。其中,美国纽约以6.25%的租金回报率位居全球各大城市首位,其次为日本东京,租金回报率为5.51%。

根据《报告》,我国大中城市的平均租金回报率不足2%,并且选取的50个大中城市租金回报率均在5%以下水平。而在全球重点城市中,北京以1.88%的租金回报率垫底。

《报告》也显示,环渤海经济圈以及长三角经济圈多处于较低租金回报率区间,主要原因在于这些区域房地产市场活跃,城市的房价水平居高不下,房价涨幅高于租金涨幅。

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孙维维

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